Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır? Amortisman Süresi ve Doğru Yorumlama
Brüt ve net kira getirisi arasındaki fark, gerçekçi gider kalemleri ve yatırım kararını değiştiren detaylar.
Yatırımcıların en sık yaptığı hata, brüt kira getirisine bakıp karar vermek. Gerçek tabloyu görmek için giderleri de hesaba katmanız gerekir.
Brüt kira getirisi
Yıllık kira geliri ÷ satın alma bedeli × 100. Örneğin 6.000.000 TL'ye alınan ve aylık 25.000 TL'ye kiralanan bir daire için: (25.000 × 12) ÷ 6.000.000 × 100 = %5.
Net kira getirisi
Aşağıdaki giderleri düştükten sonra hesaplanır:
- Emlak vergisi
- DASK ve konut sigortası
- Boş kalma süresi (yılda ortalama 0,5–1 ay)
- Yıllık bakım-onarım payı
- Gelir vergisi
- Aidatın kiracıya yansıtılmayan kısmı
Amortisman süresi
Satın alma bedeli ÷ yıllık net kira. Türkiye ortalamasında 18–22 yıl makul kabul edilir. 25 yılın üzerindeki değerler, fiyatın kira seviyesine göre yüksek olduğunu gösterir.
Değer artışını unutmayın
Toplam getiri, kira getirisi ile değer artışının toplamıdır. Kira getirisi düşük ama değer artış potansiyeli yüksek bölgeler uzun vadede daha kazançlı olabilir.
Pratik öneri
İki farklı gayrimenkulü karşılaştırırken aynı tabloyu kurun: alım bedeli, tahmini kira, boş kalma süresi, yıllık giderler ve 10 yıllık toplam nakit akışı.